حق الانتفاع في العقار وفق القانون السوري
ملكية الرقبة تبقى للمالك… والمنفعة تكون للمنتفع
يُعد حق الانتفاع من الحقوق العينية الأصلية المتفرعة عن حق الملكية. وقد عرّفته المادة /936/ من القانون المدني السوري بأنه الحق في استعمال شيء يخص الغير واستغلاله. وبذلك تنقسم سلطات الملكية بين شخصين: يبقى للمالك حق التصرف في أصل العقار، بينما يكون للمنتفع حق استعماله واستغلال منافعه خلال مدة الانتفاع.
ماذا يحق للمنتفع؟
إذا كان محل الانتفاع عقاراً سكنياً، جاز للمنتفع أن يسكنه وأن يستعمله في الحدود التي أُعد لها. وله كذلك استغلال العقار والحصول على ثماره ومنافعه، ومن ذلك تأجيره وفق الأحكام القانونية المنظمة لذلك. وقد نظم القانون هذه الحقوق بصورة خاصة في المواد /943/ وما بعدها من القانون المدني.
ومع ذلك، لا يصبح المنتفع مالكاً للعقار؛ فلا يملك بيع أصل العقار أو الرقبة باعتباره غير مالك لها، وإنما يقتصر حقه على الانتفاع بها.
هل يستطيع المالك بيع العقار؟
نعم، وهذه نقطة تحتاج إلى دقة.
وجود حق الانتفاع لا يعني بالضرورة منع مالك الرقبة من بيع العقار، وإنما يستطيع من حيث الأصل التصرف بملكيته، لكن المشتري يتلقى العقار مثقلاً بحق الانتفاع القائم متى كان هذا الحق نافذاً ومسجلاً وفق الأصول.
ولهذا تبرز أهمية تسجيل حق الانتفاع في السجل العقاري؛ فالحقوق العينية العقارية لا تكتسب حجيتها تجاه الغير بمجرد الاتفاق الخاص، وإنما يكون للتسجيل أثر جوهري في ثبوت الحق ونفاذه. وتشير الموسوعة القانونية السورية إلى أن حق الانتفاع العقاري لا ينشأ إلا بالتسجيل في السجل العقاري وفق الأصول.
هل ينتقل حق الانتفاع إلى الورثة؟
الأصل: لا.
فالمادة /936/ تقرر أن حق الانتفاع يسقط حتماً بموت المنتفع، ولذلك فهو حق مؤقت مرتبط بشخص صاحبه ولا ينتقل إلى ورثته بعد وفاته. كما تؤكد المادة /954/ أن من أسباب سقوطه انتهاء أجله أو موت المنتفع أو تلف الشيء كلياً أو التنازل عنه أو اجتماع صفتي المالك والمنتفع في شخص واحد.
واللافت أن القانون يجيز للمنتفع، ما لم يوجد اتفاق مخالف، أن يتنازل عن حقه للغير بعوض أو دون عوض، إلا أن هذا لا يؤدي إلى تمديد مدة الحق؛ إذ يبقى حق الانتفاع مرتبطاً بالمنتفع الأصلي ويسقط بوفاته، لا بوفاة من انتقل إليه الحق. وهذا ما قررته المادة /947/ من القانون المدني.
التسجيل ليس إجراءً شكلياً:
عملياً، إذا أراد شخص منح آخر حق الانتفاع بعقار مع الاحتفاظ بملكيته، فلا ينبغي الاكتفاء بعقد خاص بينهما، بل يجب تنظيم العلاقة بصورة قانونية وتسجيل الحق على الصحيفة العقارية.
فالتسجيل هو الذي يكشف للغير أن ملكية العقار ليست خالية من الحقوق، ويمنع تجاهل حق المنتفع عند انتقال ملكية الرقبة إلى شخص آخر.
عدسة البغدادي للمحاماة:
حق الانتفاع يحقق توازناً دقيقاً بين الملكية والمنفعة:
فالمالك يحتفظ بملكية الرقبة وبحق التصرف فيها، بينما يتمتع المنتفع بحق استعمال العقار واستغلاله خلال مدة الانتفاع.
لكن قوة هذا الحق، خاصة تجاه الغير، تبدأ من تسجيله أصولاً في السجل العقاري، وينتهي في الأصل بموت المنتفع دون انتقاله إلى ورثته.
قد تنتقل ملكية العقار إلى شخص آخر، لكن حق الانتفاع المسجل يبقى قائماً حتى ينتهي بالسبب الذي حدده القانون.
المرجع: القانون المدني السوري الصادر بالمرسوم التشريعي رقم /84/ لعام 1949، ولا سيما المواد /936–954/.